Steuer & Kosten

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Welche Regeln Ihre Steuer drücken

Bei Immobilien entscheidet nicht nur der Freibetrag: Familienheim-Befreiung, 90-%-Ansatz und Stundung können den Unterschied zwischen hoher Steuer und null machen. Die Regeln — deklaratorisch erklärt, mit Paragrafen.

100 % kostenlos Quellen: §§ 13, 13d, 28 ErbStG, § 198 BewG Stand: September 2026
Taschenrechner auf Steuerunterlagen — Erbschaftssteuer bei Immobilien
Inhalt dieses Artikels

Grundprinzip: Immobilienwert + übriger Nachlass − Freibetrag

Die Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert in Ihren Erwerb ein. Darauf wenden sich die normalen Regeln an: persönlicher Freibetrag nach Verwandtschaft (500.000 € Ehepartner, 400.000 € Kinder, …), dann Steuersatz nach Steuerklasse — alles im Erbschaftssteuer-Rechner. Was Immobilien besonders macht, sind drei Sonderregeln:

Regel 1: Das Familienheim kann komplett steuerfrei sein

Wohnte die verstorbene Person selbst in der Immobilie und ziehen Sie unverzüglich ein, bleibt der Erwerb steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG):

  • Ehe-/Lebenspartner: ohne Flächengrenze.
  • Kinder: bis 200 m² Wohnfläche — der übersteigende Teil ist anteilig steuerpflichtig.
Die 10-Jahres-Bedingung: Geben Sie die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf (Verkauf, Vermietung, Auszug), entfällt die Befreiung rückwirkend komplett — außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Wer das Haus absehbar nicht zehn Jahre halten will, sollte die Steuerfolgen vorher mit einer Steuerberatung durchspielen.

Regel 2: Vermietete Wohnimmobilien — 90-%-Ansatz

Zu Wohnzwecken vermietete Objekte werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Bei einer vermieteten Wohnung mit 300.000 € Verkehrswert zählen also 270.000 € — die 30.000 € Differenz bleiben unversteuert, zusätzlich zum persönlichen Freibetrag.

Regel 3: Stundung, wenn nur das Haus da ist

Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus der Wohnimmobilie und müssten Sie sie verkaufen, um die Steuer zu zahlen, kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden (§ 28 Abs. 3 ErbStG) — beim Erwerb von Todes wegen zinslos.

Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet

Die pauschalierten Bewertungsverfahren des BewG treffen nicht jedes Objekt: Sanierungsstau, ungünstiger Schnitt oder Lagebesonderheiten drücken den echten Wert. Dann erlaubt § 198 BewG den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts per Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen — oder durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkaufspreis. Ob sich das Gutachten (typisch einige tausend Euro) lohnt, ist eine einfache Rechnung gegen die Steuerersparnis.

Beispielrechnung

PositionKind erbt vermietete Wohnung
Verkehrswert550.000 €
Ansatz 90 % (§ 13d ErbStG)495.000 €
− Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG)400.000 €
− Erbfallkostenpauschale15.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb80.000 €
Steuer (Klasse I, 11 %)8.800 €

Rechnerisches Beispiel ohne weitere Nachlasswerte und Befreiungen — Ihre eigene Konstellation: in den Rechner eingeben. Verbindlich rechnet das Finanzamt bzw. Ihre Steuerberatung.

Häufige Fragen

Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftssteuer bewertet?
Das Finanzamt setzt den Verkehrswert an, ermittelt nach dem Bewertungsgesetz (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Halten Sie den festgesetzten Wert für zu hoch, können Sie per Sachverständigengutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG).
Wann ist das Familienheim steuerfrei?
Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner: wenn die verstorbene Person darin gewohnt hat und Sie unverzüglich selbst einziehen — ohne Flächengrenze. Für Kinder gilt dasselbe bis 200 m² Wohnfläche; der darüberliegende Teil ist steuerpflichtig. In beiden Fällen entfällt die Befreiung rückwirkend, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren ausziehen (außer aus zwingenden Gründen, etwa Pflegebedürftigkeit).
Was bedeutet die 90-%-Regel für vermietete Wohnungen?
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG) — 10 % bleiben steuerfrei. Das gilt zusätzlich zu Ihrem persönlichen Freibetrag.
Ich kann die Steuer nicht zahlen, ohne das Haus zu verkaufen — was nun?
Für zu Wohnzwecken genutzte Immobilien sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine Stundung bis zu zehn Jahre vor, soweit die Steuer nur durch Verkauf aufgebracht werden könnte. Der Antrag geht ans Finanzamt; bei Erwerben von Todes wegen ist die Stundung zinslos.
Zählt eine geerbte Immobilie zum Freibetrag dazu?
Ja — der Immobilienwert fließt in Ihren steuerpflichtigen Erwerb ein wie Kontoguthaben auch. Erst wenn der Gesamterwerb Ihren persönlichen Freibetrag (z. B. 400.000 € als Kind) übersteigt, entsteht Steuer. Durchrechnen: mit dem Erbschaftssteuer-Rechner.
Kommt zusätzlich Grunderwerbsteuer auf mich zu?
Nein — der Erwerb von Todes wegen ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Auch die spätere Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft unter Miterben ist begünstigt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Quellen
Zuletzt geprüft: September 2026
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